Wat moet er volgens de wet in een plaatsbeschrijving staan?
Een plaatsbeschrijving in België moet aan een aantal wettelijke vereisten voldoen om geldig te zijn. Het Vlaams Woninghuurdecreet (en de gelijkaardige regelgeving in Brussel en Wallonië) bepaalt dat de plaatsbeschrijving tegensprekelijk, gedetailleerd en gedateerd moet zijn.
De volgende elementen mogen niet ontbreken:
- Volledige identiteit van huurder en verhuurder
- Adres van het pand
- Datum van opmaak
- Gedetailleerde beschrijving per ruimte
- Aanduiding van bestaande gebreken en slijtage
- Meterstanden (gas, water, elektriciteit) op de dag van intrede
- Foto's of schetsen ter ondersteuning
- Handtekening van beide partijen
Voorbeeld plaatsbeschrijving: hoofdstukken van een rapport
Zo ziet een typische intredende plaatsbeschrijving voor een appartement in België eruit. Het document telt doorgaans 20 tot 40 pagina's, afhankelijk van de oppervlakte en de hoeveelheid foto's.
- Voorblad — adres, datum, partijen, expert
- Algemene info — bouwjaar, EPC, type pand
- Meterstanden — gas, water, elektriciteit, mazout
- Inkomhal — vloer, muren, plafond, deur, schakelaars
- Woonkamer — afwerking, ramen, verwarming, stopcontacten
- Keuken — werkblad, kasten, toestellen (merk + staat), afwerking
- Slaapkamers — per kamer afzonderlijk, met opmerkingen
- Badkamer — sanitair, voegen, ventilatie, kalkaanslag
- Toilet — apart of geïntegreerd, staat, spoeling
- Berging / wasplaats — vocht, ventilatie, aansluitingen
- Buitenruimte — terras, tuin, kelder, garage
- Fotobijlage — minimum 50–150 foto's, genummerd
- Handtekeningen — huurder, verhuurder, expert
Checklist per kamer (kopieer voor je eigen rapport)
Woonkamer
- ✓Vloer: type, staat, krassen, vlekken
- ✓Muren: kleur, scheuren, vochtplekken, gaatjes
- ✓Plafond: vlekken, sporen van vocht
- ✓Plinten en lijstwerk
- ✓Ramen: type beglazing, sluiting, dichtingen
- ✓Rolluiken of zonwering
- ✓Stopcontacten en lichtschakelaars
- ✓Radiatoren of verwarmingsbron
- ✓Deuren en deurklinken
Keuken
- ✓Werkblad (krassen, brandsporen)
- ✓Onder- en bovenkasten (deurtjes, scharnieren)
- ✓Spoelbak en kraan (lekken, kalk)
- ✓Toestellen: merk, type, werking
- ✓Dampkap (filter, vetafzetting)
- ✓Tegels en voegen
- ✓Afvoer en sifon
- ✓Gas- of inductieaansluiting
Badkamer
- ✓Bad of douche (krassen, kit, dichting)
- ✓Lavabo en kraan (lekken, kalk)
- ✓Tegels en voegen (loszittend, schimmel)
- ✓Spiegel en verlichting
- ✓Ventilatie (rooster, werking)
- ✓Vloer (waterdicht, voegen)
- ✓Handdoekradiator
- ✓Wasmachineaansluiting
Slaapkamer
- ✓Vloer en plinten
- ✓Muren (kleur, gaatjes van schilderijen)
- ✓Plafond
- ✓Ramen en raamtablet
- ✓Kasten of inbouwkasten
- ✓Stopcontacten en schakelaars
- ✓Verwarming
- ✓Deur en sleutel
Toilet
- ✓Toiletpot en bril
- ✓Spoeling en spoelbak
- ✓Tegels en voegen
- ✓Lavabo (indien aanwezig)
- ✓Ventilatie
Buitenruimte & technische ruimten
- ✓Terras of balkon (tegels, leuning)
- ✓Tuin (begroeiing, omheining)
- ✓Garage (poort, vloer)
- ✓Kelder (vocht, ventilatie)
- ✓CV-ketel (merk, onderhoudsboekje)
- ✓Boiler (type, leeftijd)
- ✓Elektriciteitskast
- ✓Postbus en bel
Voorbeeld van hoe een ruimte wordt beschreven
2.3 Woonkamer (18 m²)
Vloer: laminaat eik-imitatie, in goede staat. Lichte kras (±5 cm) ter hoogte van het raam, zichtbaar op foto 14.
Muren: geschilderd in mat wit (RAL 9010). Twee kleine nagelgaatjes in de oostelijke muur (foto 15). Geen scheuren of vochtplekken.
Plafond: wit, in goede staat. Geen vlekken.
Ramen: dubbel glas PVC, sluiten correct, dichtingen intact.
Stopcontacten: 4 enkelvoudige + 1 dubbel, alle functioneel getest.
Verwarming: één radiator (Henrad, ca. 90 cm), thermostatische kraan werkt, geen lekken.
Algemene staat: proper, gereinigd, klaar voor bewoning.
Foto's: hoeveel en welke?
Foto's vormen het sterkste bewijs bij een latere betwisting. Een degelijke plaatsbeschrijving bevat minstens 50 foto's voor een appartement en 100 of meer voor een gezinswoning.
- Overzichtsfoto per ruimte (4 hoeken)
- Detailfoto van élk gebrek met meetlat of muntstuk als schaal
- Foto van elke meterstand met serienummer leesbaar
- Foto van keukentoestellen met merk en type
- Foto van het EPC-label en de CV-ketel
Elke foto wordt genummerd en gekoppeld aan de tekstuele beschrijving. Zo is later perfect terug te vinden welk gebrek bestond bij intrede.
Veelgemaakte fouten in een plaatsbeschrijving
- Te algemene formuleringen ("in goede staat") zonder details
- Geen foto's of foto's zonder nummering
- Meterstanden vergeten of zonder serienummer
- Bestaande gebreken niet vermelden (worden bij uittrede betwist)
- Geen onderscheid tussen "ontbreekt" en "in slechte staat"
- Enkel de huurder of enkel de verhuurder aanwezig (niet tegensprekelijk)
- Document niet gedateerd of niet door beide partijen ondertekend
Zelf doen of een expert inschakelen?
Een zelfgemaakte plaatsbeschrijving op basis van dit voorbeeld is juridisch geldig zolang ze tegensprekelijk, gedetailleerd, gedateerd en ondertekend is. Toch laten 7 op de 10 huurders en verhuurders het opmaken door een onafhankelijke expert.
Waarom?
- Neutraliteit: geen verwijt van partijdigheid
- Detailniveau: een expert ziet wat een leek mist
- Standaardformulering: juridisch waterdicht
- Tijdwinst: 2 tot 5 uur werk uitbesteed
- Bewijswaarde: een expertenrapport weegt zwaarder bij de vrederechter
Een plaatsbeschrijving door een expert kost in België doorgaans €180 tot €450, afhankelijk van het type pand. Bij een huurovereenkomst wordt die kost meestal 50/50 gedeeld — voor €100 per partij heb je een document dat je achteraf veel discussie bespaart.