Vlaanderen — Vlaams Woninghuurdecreet
Sinds 1 januari 2019 regelt het Vlaams Woninghuurdecreet alle huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen in Vlaanderen. Artikel 8 van het decreet bepaalt dat een plaatsbeschrijving:
- Tegensprekelijk moet zijn (huurder én verhuurder samen aanwezig of beiden ondertekend)
- Gedetailleerd moet zijn (per ruimte, met vermelding van gebreken)
- Gedateerd moet zijn
- Opgemaakt moet zijn vóór de huurder zijn intrek neemt of binnen de eerste maand van bewoning, terwijl het pand nog leeg of nauwelijks ingericht is
De kosten worden standaard 50/50 verdeeldtussen huurder en verhuurder, tenzij schriftelijk anders overeengekomen.
Brussel — Brusselse Huisvestingscode
De Brusselse Huisvestingscode legt eveneens een tegensprekelijke plaatsbeschrijving op bij elke huurovereenkomst. De timing is identiek: vóór intrede of binnen de eerste maand van bewoning.
Een specifiek verschilpunt: in Brussel kan elke partij ervoor kiezen zijn eigen expert aan te stellen. In dat geval betaalt elke partij zijn eigen expert. Bij één gezamenlijke expert wordt de kost gedeeld.
Wallonië — Décret relatif au bail d'habitation
In het Waals Gewest geldt het Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation. Een tegensprekelijke plaatsbeschrijving is er verplicht voor elke huurovereenkomst, opgemaakt tijdens de onbewoonde periode of in de eerste maand van bewoning.
De kostverdeling is standaard 50/50, tenzij in het contract anders bepaald.
Voor welke huurovereenkomsten geldt de verplichting?
- Hoofdverblijfplaats: ja, in alle drie de gewesten verplicht
- Studentenhuisvesting (kot): ja, sinds 2019 in Vlaanderen verplicht onder het Studentenhuurdecreet
- Gemeubelde verhuur: ja, en zelfs extra belangrijk vanwege de inventaris van het meubilair
- Kortverblijf (Airbnb-stijl < 3 maanden): niet wettelijk verplicht, maar sterk aanbevolen
- Handelshuur: niet als algemene verplichting opgenomen, maar contractueel vaak afgesproken
- Verkoop van een woning: niet verplicht; wel aanbevolen bij verkoop in onverdeelde staat
Wat als er geen plaatsbeschrijving is?
Zonder plaatsbeschrijving geldt het vermoeden van goede staat bij uittrede: de huurder wordt geacht het pand te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij vertrek bevindt. Concreet:
- De verhuurder kan geen schade meer aantonen die tijdens de huur is ontstaan
- De waarborg moet in principe volledig vrijgegeven worden
- Bij betwisting voor de vrederechter heeft de verhuurder een zeer zwakke positie
Dit vermoeden is een weerlegbaar wettelijk vermoeden, maar in de praktijk vrijwel onmogelijk te ontkrachten zonder degelijke bewijsstukken. Voor verhuurders is een plaatsbeschrijving dus geen formaliteit maar een essentieel beschermingsmiddel.
Sancties en gevolgen
Er staat geen directe boete op het ontbreken van een plaatsbeschrijving. De sanctie zit in het civielrechtelijke vermoeden hierboven: de verhuurder verliest zijn bewijspositie.
Wel kan een partij die meewerkt geweigerd worden, naar de vrederechter stappen om de andere te verplichten mee te werken en de kosten te recupereren.
Laat geen risico's open
Een plaatsbeschrijving kost gemiddeld €90 tot €240 per partij — een kleine investering in vergelijking met de waarborg en de mogelijke schade. Vergelijk experts in jouw regio via PlaatsbeschrijvingZoeker.be en zorg dat je in regel bent.