In België is een plaatsbeschrijving verplicht bij elke huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats. Toch komt het nog geregeld voor dat een huurcontract wordt ondertekend zonder tegensprekelijke plaatsbeschrijving. De gevolgen zijn juridisch bijzonder ongunstig — voor beide partijen.
Hub: dit artikel maakt deel uit van onze complete hub over plaatsbeschrijving & huurcontract — daar vind je alle regels, timing, prijzen en gelinkte gidsen op één plek.
Wat zegt de wet?
Bij afwezigheid van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving geldt het wettelijk vermoeden dat de huurder het pand ontvangen heeft in de staat waarin het zich bij uittrede bevindt (art. 1731 §1 BW en gewestelijke huurregelgeving). In gewone taal: de huurder wordt vermoed het pand netjes te hebben ontvangen — schade kan dan niet meer op hem verhaald worden.
Gevolgen voor de verhuurder
- Zo goed als geen aanspraak meer mogelijk op de huurwaarborg bij vertrek.
- Bij een procedure voor de vrederechter draagt de verhuurder de volledige bewijslast — zie juridische waarde plaatsbeschrijving.
- Kosten van herstellingen komen quasi steeds ten laste van de verhuurder.
Gevolgen voor de huurder
Ook voor de huurder is het geen goed nieuws. Zonder papieren spoor kan de verhuurder alsnog proberen bestaande gebreken op de huurder af te schuiven — met foto's, getuigen of aannemersfacturen. Bewijzen dat een barst er 'al was' wordt jaren later bijzonder moeilijk.
Kan je alsnog een plaatsbeschrijving opmaken?
Ja. Zolang beide partijen akkoord gaan, kan tijdens de huur alsnog een tegensprekelijke plaatsbeschrijving worden opgemaakt. De bewijswaarde is lager dan bij intrede, maar sterker dan geen enkel document. Werk bij voorkeur met een onafhankelijke expert.
Wat als één partij weigert?
Dan kan de meest gerede partij zich richten tot de vrederechter, die een expert kan aanstellen. De kosten worden verdeeld volgens de beslissing van de rechter.
Veelgestelde vragen
Kan mijn huurcontract nietig verklaard worden? Nee, het contract blijft geldig. Alleen de bewijspositie bij schade wijzigt drastisch.
Geldt dit ook voor studentenkoten? Ja, zij het met een eigen huurregime — zie plaatsbeschrijving studentenkot.
Wat bij handelshuur? Ook daar geldt dat het ontbreken van een plaatsbeschrijving de verhuurder in een zeer zwakke bewijspositie plaatst — zie plaatsbeschrijving handelspand.
Regel het alsnog
Vraag 3 gratis offertes aan en zet je huurdossier alsnog op punt.