Bij een appartement gebruik je niet enkel je private ruimte, maar ook een reeks gemene delen die eigendom zijn van de vereniging van mede-eigenaars (VME). Bij een plaatsbeschrijving van een appartement wordt de staat van die gemene delen meegenomen — een detail dat vaak wordt overgeslagen en later voor betwistingen zorgt.
Wat zijn gemene delen precies?
Volgens de wet mede-eigendom (art. 3.78 BW) omvatten de gemene delen alle onderdelen van het gebouw die aan meerdere kavels dienen: dragende muren, dak, gevels, inkomhal, trappenhal, lift, kelder, technische ruimtes, gemeenschappelijke tuin en parkeergarage. Wat privatief is (jouw appartement, private kelder, aangeduide autostaanplaats), staat in de basisakte.
Welke gemene delen komen in de plaatsbeschrijving?
Praktische regel: alle gemene delen die de huurder dagelijks gebruikt of die zichtbaar zijn vanuit zijn private ruimte, worden gefotografeerd en beschreven — niet in dezelfde diepgang als de private delen, maar wel voldoende om latere discussie te vermijden.
Standaard opgenomen:
1. Inkomhal en brievenbussen: staat vloerbekleding, verlichting, brievenbus met nummer.
2. Traphal en gang naar de private inkomdeur: muren, verlichting, deurmatten.
3. Lift: werking, aanwezigheid attest, staat van binnenwanden en spiegels.
4. Fietsberging / kinderwagenberging: toegang, aantal slots, staat.
5. Vuilnisruimte en containers: toegang, containers per fractie.
6. Gemeenschappelijke tuin of terras: bereikbaarheid, staat.
7. Parkeergarage / kelderverdieping: toegangspoort werking, staat vloer.
8. Parlofoon aan de buitendeur: naamplaatje, werking, videofoon indien aanwezig.
Waarom is dit belangrijk?
Op het einde van de huur wordt de uittredende plaatsbeschrijving vergeleken met de intredende. Als de fietsberging bij intrede vies was en dat niet in het rapport staat, kan de verhuurder theoretisch beweren dat de huurder ze zo heeft achtergelaten. Omgekeerd beschermt een correct rapport de verhuurder wanneer een huurder schade toebrengt aan gemene delen (kras op liftwand, gaten in inkomhalmuur bij verhuis).
Belangrijk: schade aan gemene delen valt volgens de basisakte meestal ten laste van de VME, maar de huurder blijft aansprakelijk voor schade veroorzaakt tijdens de huurperiode. De verhuurder kan die verhalen via de waarborg.
Wie neemt de foto's van de gemene delen?
De aangestelde plaatsbeschrijver. Hij vraagt daarvoor toegang tot alle gemene delen die de huurder mag gebruiken. In grote residenties werkt de expert soms met een gestandaardiseerde ijkopname van de gemene delen die geactualiseerd wordt bij elke nieuwe huur — dat scheelt tijd en kost.
Wat met VME-werken tijdens de huur?
Voert de VME tijdens de huurperiode grote werken uit (dakvernieuwing, gevelrenovatie, liftvervanging), dan wordt dat gemeld in het volgende jaarverslag. De huurder heeft geen aansprakelijkheid voor gevolgen van die werken, tenzij hij zelf schade veroorzaakt tijdens de werf.
Veelgestelde vragen
Moeten gemene delen echt mee in mijn plaatsbeschrijving? Ja, minstens de gemene delen die de huurder gebruikt of visueel raakt. Zonder opname is een latere claim onbewijsbaar in beide richtingen.
Wat als de syndicus geen toegang verleent tot de kelder of technische ruimtes? Enkel gebruikte ruimtes moeten opgenomen worden. Als de fietsberging niet toegankelijk is voor de expert, wordt dat genoteerd — geen probleem.
Wie betaalt schade aan gemene delen? De VME betaalt herstellingen, maar recupereert bij aansprakelijkheid via de gebouwverzekering of via de huurder/eigenaar van de veroorzaker.
Is dit ook van toepassing op een [handelspand](/kennisbank/plaatsbeschrijving-handelspand) in een appartementsgebouw? Ja, met dezelfde principes plus specifieke elementen zoals gevelreclame en toegankelijkheid.
Klaar om je appartement in orde te brengen?
Onze erkende plaatsbeschrijvers weten wat in gemene delen wél en niet moet opgenomen worden. Vraag gratis 3 offertes aan voor je appartement in België.